저는 세입자의 입장이다보니 제 보증금을 보전할 수 있는 방법에 대해 많이 알아보고 있는 요즘입니다. 저는 전세계약 때마다 동사무소에서 전입신고와 동시에 반드시 확정일자를 부여받았습니다. 만일의 경우가 발생하지 않는 것이 최선이겠지만 임대인의 채무관계에 희새되지 않도록 대항력과 우선변제권을 미리 확보해두는 것이 제일 안전하겠지요. 앞선 포스팅 '전세보증금 반환보증보험'과 '전월세신고제'에 이어 '확정일자'에 대해 정리했습니다.
| 1. 확정일자란? |
확정일자는 법원에 신고하여 해당 주택임대차계약(=전월세계약)에 대하여 보증을 얻는 방법입니다.
전월세계약이 체결 날짜로부터 유효하다는 것을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 계약서를 제시하면 공증담당자가 서류에 해당 날짜를 기입하고 확정일자 도장을 찍습니다. 이렇게 계약서 상에 날짜와 확정일자를 부여받은 임차인은 해당 주소지에 전입신고 및 실거주 조건을 모두 갖추면 대항력과 우선변제권을 얻게 됩니다.
| 2. 확정일자 효력 |
1. 확정일자가 부여된 날 현재 주택임대차계약증서가 존재하고 있었음을 증명
- 주의사항
① 계약서 상 기재 내용대로 임대차계약이 진정하게 성립되었다거나 그 내용이 진실한 것으로 추정되는 효력은 없음
② 그 날 현재에 그 문서가 존재하고 있었음을 증명하는 확정일자의 특성상 사후적 말소, 정정 불가
③ 계약해지나 계약서 재작성 등은 말소 또는 정정의 사유가 될 수 없음
④ 확정일자를 신청하는 당일의 일자로만 확정일자 부여가능 ▶ 소급 부여 또는 미래 일자로 부여 불가
2. 「주택임대차보호법」에 의한 우선변제권 확보
- 주의사항
① 전산정보처리조직상 처리일과 확정일자 부여일이 다른 경우 : 확정일자 부여일이 우선변제권 판단 기준일
② 우선변제권은 대항력의 발생을 전제로 하므로, 실거주 및 전입신고 조건을 갖추지 못하여 대항력이 발생하지 않은 상태에서 확정일자를 받은 것만으로는 어떠한 권리도 생기지 않음
③ (과거일자로 확정일자를 부여하는 등 부여하는) 사실상의 일자와 다른 경우 : 사실상의 일자로부터 우선변제권이 인정됨
| 3. 확정일자 신청자 및 부여기관 |
1. 신청자
① 임차인 또는 임대인
② 계약당사자 외 계약서 원본 및 신분증 소지자 누구나 신청 가능
※ 공인중개사가 임차인 또는 임대인을 대리하여 신청하는 경우 많음
2. 부여기관
① 주택 소재지 관할 읍,면,동 사무소 또는 시,군,구 출장소
※ 반드시 '주택 소재지' 관할 읍,명,동 사무도 또는 시,군,구 출장소에서 부여해야 함
② 지방법원(지원 포함) 등기소
③ 「공인인증법」에 따른 공증인
※ 등기소 및 공증인에 의한 확정일자 부여는 전국 어디서나 가능
| 4. 확정일자 신청 방법 |
1. 주택 소재지 관할 읍,면,동 사무소 또는 시,군,구 출장소
2. 인터넷 등기소 온라인 신청
| 5. 확정일자 신청시 주의사항 |
우선변제권 효력 발생과 직결되고 한 번 부여하고 나면 정정이 되지 않으므로 사전에 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 아래 주의사항들을 살펴보세요.
① 주택임대차계약서에 임대인 및 임차인 성명, 주소, 주민등록번호 정확하게 기재
② 임대인 및 임차인 서명 또는 날인 ( ※ 사인은 서명으로 인정하지 않음 )
③ 게약서 상 공란이 없어야 함
④ 계약서 상 수정액 사용 등 정정한 부분이 있을 경우, 이 부분에 임대이노가 임차인 모두 서명 또는 날인을 해야 함
⑤ 임대차 기간을 정하지 않은 주택임대차계약의 경우 2년으로 간주하여 확정일자 부여
⑥ 임대차기간이 만료된 주택임대차게약서라도 묵시적 갱신된 경우 확정일자 부여 가능
⑦ 확정일자가 이미 부여된 경우, 기간이 만료되었다는 사실만으로 확정일자를 다시 부여할 필요 없음
⑧ 기존 계약서에서 새로운 내용을 변경하거나 추가하는 경우, 이미 확정일자가 부여되어 있더라도 새로운 확정일자 부여 가능 ( 단, 변겨 또는 추가 기재사항에 임차인과 임대인 모두 서명 또는 날인 )
⑨ 원칙적으로 전출을 하게 되면 대항력과 우선변제권이 소멸되므로 임대차 기간 만료 후 보증금을 반환받지 못하였는데 전출이 필요한 경우, "임차권등기명령제도"로 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있음
지금까지 확정일자에 대해 살펴보았습니다. 앞선 포스팅 '전세보증금 반환보증보험'과 '전월세신고제' 내용까지 잘 챙겨보고 우리의 소중한 자산을 지키고 우리 가족을 지켜요!
더 좋은 일이 많이 일어나서 이런 걱정하지 않아도 되는 자가 마련 그날까지 파이팅!
'생활정보' 카테고리의 다른 글
| 전세계약시 유의사항 - 전세사기 피해예방 (0) | 2023.06.21 |
|---|---|
| 전세금 반환대출 DSR 규제완화 < 주택담보대출금리, 시행정보 > (0) | 2023.06.09 |
| 전월세신고제 총정리 <유예기간,신청자격,신청방법,과태료> (0) | 2023.06.06 |
| <전세보증금 반환보증보험> 보증금액, 보증한도, 신청자격 (0) | 2023.06.05 |
| 청년도약계좌 총정리 <신청자격, 신청방법, 정부지원액, 중복가입 > (0) | 2023.05.29 |
