오늘 퇴근하고 돌아오니 '역전세 위기'에 부동산 시장을 보호하기 위해 전세금 반환대출 DSR 규제완화를 7월에 시행한다는 뉴스가 이슈로 떠올랐어요. 아직 7월에 시행하겠다는 발표만 나온 것이라 시행 내용에 대해서는 기다려야 합니다. 전세금 반환대출 DSR 규제를 완화해준다면 종전 시세에 비해 전세가가 많이 떨어져 있는 요즘에, 전세금을 돌려줘야하는 임대인의 부담도 덜고 한편으로 보증금을 다 돌려받지 못한다거나 역전세 피해사기를 당하지 않을까 걱정하는 임차인에게 좋은 소식이지 않을까 저는 조심히 생각해봅니다. 다주택자 임대인의 숨통만 트여주는 일시적 방편에 불과하다는 의견들도 종종 보였습니다. 이번 이슈와 관련하여 주택담보대출에 대해 간단히 살펴보았습니다.
| 1. 주택담보대출금리 (LTV, DSR, DTI) |
1. LTV
- '담보안정비율' 이라고 함
- '담보 = 주택의 가액'과 대출 한도의 비율을 의미
- 구매하고자 하는 주택가격 대비 주택담보대출의 비율
※ 주택가격 : KB시세 기준 적용
- 예시 ) 적용 LTV 70% ▶ 주택가액 : 10억 X LTV 70% = 7억 → 7억까지 최대 대출 가능
2. DSR
- '총부채원리금상환비율'
- [ 주택담보대출 원리금상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 ] / 연간소득
- 주택담보대출 상환 능력 + 총 금융부채 대한 상환 능력
3. DTI
- '총부채상환비율'
- [ 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출이자 상환액 ] / 연간소득
- 주택담보대출 상환 능력 + 기타 대출 이자 상환능력
올해 4월에는 정부는 전세사기 피해자들을 구제하기 위해 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때 피해 임차인이 이 주택을 낙찰할 수 있도록 LTV 100% 적용 대출을 해준다는 특별법을 발표했었다. LTV 100% 즉 DSR 또는 DTI 적용을 하지 않고 대출하고자 하는 금액 전액을 받을 수 있도록 하는 금융해택법이다. 이 부분에 대해 다음 포스팅에서 살펴볼 예정입니다.
아래 DSR과 DTI 계산 비교를 같이 볼까요.
| 2. DSR DTI 계산 비교 |
DSR이 DTI보다 조금 더 강화된 규제라고 보면 이해하기 쉽습니다.
위에서 DSR과 DTI의 차이점을 눈치채셨을까요? DTI 는 대출의 원금은 포함하지 않고 오직 이자 상환능력만 보고 있습니다. 이 말은 대출 한도 범위가 커진다는 의미입니다. 그렇다면 DSR은 어떨까요? DSR은 대출 원리금 즉 '원금 + 이자' 모두포함한 상환 능력을 대상으로 합니다. DTI와 반대로 대출 한도 범위는 작아집니다. 예시를 들어 계산해보겠습니다.
■ 연소득 : 5,000만 원
■ 주택담보대출 원리금 : 1,500만 원
■ 신용대출 원리금 : 600만 원 (원금 500만 원 + 이자 100만 원)
| DSR 40% | DTI 40% |
| ▶연소득 5,000만원 X DSR 40% = 2,000만 원 - 주택담보대출 원리금상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 2,000만 원이내여야 함을 의미 ▶ 1,500만 원 + 600만 원 = 2,100만 원 > 2,000만 원 초과 |
▶연소득 5,000만원 X DSR 40% = 2,000만 원 - 주택담보대출 원리금상환액 + 기타 대출이자 상환액 2,000만 원이내여야 함을 의미 ▶ 1,500만 원 + 100만 원 = 1,600만 원 < 2,000만 원 이내 |
DSR과 DTI 중 어떤 것을 기준으로 하냐에 따라 대출 한도 범위가 달라집니다. 주택담보대출시 꼭 한 번 챙겨봐야 할 부분입니다. 공통점에 대해서 이야기하자면 두 기준 모두 고소득자일수록 대출 한도가 커지고 저소득자일수록 대출 한도가 작아집니다. 고소득자가 되어야 할 이유가 +1되었습니다 ㅠㅠ
| 3. 전세금 반환대출 dsr 시행 내용 |
23.6.8.일에 갑자기 발표된 내용인 만큼 아직 구체적 시행 내용은 나오지 않았습니다. 앞으로 어떻게 진행될지 예측할 수 있는 뉴스 기사의 전문 발췌내용을 요약하며 포스팅을 마무리하겠습니다. 조만간 시행 내용이 발표되면 다시 정리해서 올리겠습니다.
- 일시적 완화책으로 시행될 예정 : 역전세 시장 급증세로 부동산 시장 혼란 우려에 따라 일시적으로 대출 규제 완화
- DSR만 완화 ▶ 일반 대출 기준 그대로 유지
- 임대인이 거주하는 주택에 대한 대출을 전세금 반환용도로 한정
- 2021년과 지난해 상반기까지 체결한 전세계약이 올해 하반기부터 종료
- 내년 상반기까지 깡통전세 70%, 역전세 60%가 전세계약 종료
- 연내 입주물량이 많아 추가적 전세가 하락 우려 등 전체적 전세 시장이 어려운 상황
부동산 시장이란게 참 쉽지 않네요. 이런 저런 완화책과 부양책이 나와도 일시적인 효과에 그칠 뿐
근본적인 문제 해결책이 되지 않는 다는 점이 아쉽습니다.
모두가 안정적인 삶의 터전을 마련할 수 있을 때까지 응원을 보내며 총총총!
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