전세사기를 당하지 않는 최선의 방법은 사전에 예방하는 것이라고 생각합니다. 전세계약 유의사항들을 확인하여 안전한 주거 생활을 준비할 수 있도록 하는 것이 중요하겠지요. 전세계약 체결전, 체결시, 체결후 등 계약 단계별 유의사항들을 정리해보았습니다. 단계별 유의사항들을 체크해보아요.
| 1. 전세계약 체결 전 유의사항 |
1. 무허가·불법 건축물 여부 확인
● 전입신고를 할 수 없는 무허가 ·불법 건축물은 「주택임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
● 현장 방문 및 건축물대장 열람을 통해 무허가 ·불법 건축물 여부를 확인하세요.
→ 건축물대장 온라인 열람 : 세움터
2. 적정 시세 확인
● 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율이 높은 매물은 조심하세요.
( *전세가율 : 매매가 대비 전세가 비율 )
● 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
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3. 선순위 권리관계 확인
● 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
● 등기부등본 확인(인터넷 등기소)를 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인 : 등기부등본 갑구, 을구 확인
● 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
● 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
● 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(*임대인의 동의 필요)
● 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. (‘23.4월부터)
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| 2. 전세계약 체결 시 유의사항 |
1. 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
① 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인
② 임대인의 신분증 확인
③ 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인
④ 보증금을 입금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체
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2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
● 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
● 국가공간정보포털 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요
● 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요
3. 주택임대차표준계약서 사용
● 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
● 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드하여 활용하세요
● 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요
| 3. 전세계약 체결 후 유의사항 |
1. 주택임대차 신고
● 「부동산거래신고법」 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. (* 계약서 첨부시)
● 행정복지센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고
| 4. 잔금지급 시 유의사항 |
권리관계변동 확인
● 계약 체결 이후 등기부등본 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
● 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요
| 5. 이사 후 유의사항 |
1. 전입신고
● 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
● 관할 행정복지센터 방문 신고 또는 정부24 온라인 신고
2. 확정일자 부여 받기
● 전입신고 및 확정일자가 부여되어야 대항력 발생 요건을 갖추어 최우선변제권을 가집니다.
※ 주택임대차신고(전월세신고) 시 확정일자 자동부여
● 관할 행정복지센터 방문 또는 온라인 신청
3. 전세보증금 반환보증 가입
● 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
→ 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하세요 (* 주택도시보증공사(HUG) 한국주택금융공사(HF) SGI서울보증 등)
이상 전세계약 단계별 유의사항에 대해 알아보았습니다.
단계별 유의해야 할 내용과 해당 내용의 온라인 사이트 등에 들어가 꼼꼼하게 확인하시어
전세계약 시 실수가 없도록 준비하하시길 바랍니다. 파이팅!
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